INVESTORBISNIS.COM – Surabaya menjadi pusat pendidikan tinggi dan roda ekonomi utama di Jawa Timur, sehingga permintaan akan hunian sewa harian hingga bulanan selalu stabil.
Bisnis kos pun tumbuh subur di Kota Pahlawan. Kos menjadi investasi properti yang sangat menjanjikan karena tingginya arus pendatang dari kalangan mahasiswa, pekerja kantoran, hingga buruh industri.
Pemerintah Kota (Pemkot) Surabaya menargetkan Peraturan Wali Kota (Perwali) sebagai aturan pelaksana Peraturan Daerah (Perda) Nomor 4 Tahun 2026 tentang Hunian Yang Layak terbit tahun ini.
Perwali tersebut akan menjadi pedoman lebih teknis dalam penerapan Perda, terutama terkait penataan rumah kos serta menjaga kenyamanan warga di lingkungan permukiman.
Kepala Bidang Penataan Ruang Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman serta Pertanahan (DPRKPP) Kota Surabaya Reinhard Oliver mengatakan, penyusunan Perwali diperlukan karena karakteristik rumah kos di setiap wilayah berbeda sehingga tidak bisa diberlakukan secara seragam.
“Perwali ini kita target tahun ini. Jadi, kita tidak bisa menggeneralisir secara umum semuanya tidak sesuai, tidak,” kata Reinhard dikutip Selasa (18/8/2026).
Menurut Reinhard, Pemkot Surabaya akan mempertimbangkan kondisi masing-masing rumah kos dan lingkungan sekitarnya.
Pendekatan tersebut memungkinkan keberadaan rumah kos tetap berjalan selama dapat diterima masyarakat dan tidak menimbulkan persoalan di lingkungan.
“Karena kita harus lihat kasus perkasus seperti apa. Karena kadang-kadang ada yang pemukiman sebenarnya dia mengadopsi itu enggak masalah. Intinya adalah warganya menerima,” katanya.
Reinhard menjelaskan, salah satu hal yang perlu diperjelas dalam implementasi Perda 4/2026 adalah pemahaman mengenai rumah kos.
Menurutnya, rumah kos memiliki karakteristik berbeda dengan bangunan yang sepenuhnya digunakan untuk kegiatan usaha.
“Jadi orang mengira hampir sama, tapi sebenarnya kalau secara filosofi itu berbeda. Rumah kos itu lebih kepada pemilik lahan atau bangunannya. Dia bertempat tinggal di situ dan tipikalnya rumah tinggal. Jadi kalau di Perda ada diatur namanya hunian,” paparnya.
Ia menjelaskan, Perda juga mengenal hunian yang memiliki fungsi usaha secara terbatas, seperti rumah yang sekaligus digunakan sebagai kantor atau memiliki toko kelontong. Namun, fungsi utama bangunan tetap sebagai tempat tinggal.
“Contoh yang terbatas seperti ada rumah kantor, ada rumah yang ada toko kelontongnya, tapi fungsi utamanya rumah tinggal. Nah, rumah kos ini sama. Jadi, filosofinya rumah kos ini lebih kepada pemilik lahan atau bangunan,” terang dia.
Karena itu, Reinhard menyebut, penataan rumah kos tidak hanya mempertimbangkan kepentingan pemilik bangunan, tetapi juga dampaknya terhadap lingkungan sekitar.
“Jadi lebih menekankan kepada pemilik lahan pembangunannya dan dampak kepada warga sekitarnya,” imbuhnya.
Dalam penerapan Perda 4/2026, rumah kos mendapat perhatian khusus karena aktivitasnya dapat berdampak langsung terhadap kehidupan masyarakat sekitar.
Salah satu aspek yang diperhatikan adalah dukungan warga di tingkat RT.
“Memang kenapa rumah kos dan kos-kosan ini istilahnya dengan Perda ini kita lebih kita perketat lagi. Karena ini kan berkaitan juga dengan warga sekitarnya. Makanya salah satu aspek adalah persetujuan dari sepertiga warga di RT tersebut. Jadi mendukung atau tidak,” kata dia.
Reinhard mengatakan pengaturan tersebut bertujuan menjaga fungsi kawasan sebagai hunian sekaligus memastikan aktivitas usaha rumah kos tidak mengurangi kenyamanan masyarakat.
“Karena kembali lagi tujuan Perda ini adalah membuat hunian. Jadi jangan sampai karena ada satu permukiman yang orang tahunya dibuat rumah tinggal, tapi karena ada untuk usaha salah satu kos-kosan, jadi terpengaruh,” ujar dia.
Karena itu, Pemkot Surabaya mendorong pemilik maupun pelaku usaha rumah kos untuk memenuhi seluruh persyaratan administrasi dan teknis serta membangun komunikasi dengan masyarakat sekitar.
“Karena kalau salah satu hal itu tidak dipenuhi, mungkin akan menjadi kendala atau bahkan menjadi konflik baik sosial maupun lingkungan. Nah, kalau sinergi ini ada, saya yakin Perda 4/2026 ini bisa terlaksana dengan baik dan lancar,” pungkasnya. (CKS)
